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社论丨加强逆周期调节,推动房地产市场平稳健康发展

2023-06-17 08:24:22 来源:21世纪经济报道


(相关资料图)

国家统计局发言人近日表示,从5月份情况看,房地产市场总体平稳,但受到多重因素影响,房地产开发建设仍比较低迷,房地产市场还在缓慢恢复。随着经济恢复向好,稳定房地产市场政策显效,市场预期好转,房地产市场有望逐步企稳。

数据显示,1-5月份,全国房地产开发投资45701亿元,同比下降7.2%。房地产开发企业新项目开发意愿不强,房屋新开工面积39723万平方米,下降22.6%。商品房销售面积46440万平方米,同比下降0.9%,5月份70个大中城市商品住宅销售价格基本稳定,其中,一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落,二三线城市商品住宅销售价格降势趋缓。

今年第一季度,随着经济运行恢复常态化,前期受到疫情影响而积累下来的住房需求较快释放,伴随着房地产政策的宽松性调整,房地产市场出现一定反弹。但是,进入第二季度后,这种反弹没能持续,而是出现回落。应当说,近期回落主要是短期需求集中释放后的正常现象。这与中国宏观经济整体数据表现较为一致,即第一季度受益于疫情防控措施优化调整后需求的集中释放,各行业出现恢复性增长,但内生动力还不强,使得这种反弹未能持续。

房地产的特殊性在于,它既是拉动经济增长的主要动力,同时销售又受宏观经济预期影响较大,因此,成为左右宏观经济增长的主要因素。房地产销售在中国是一个预期驱动型的市场,从历史情况来看,它呈现出买涨不买跌的规律,当楼市不振时,大多数人不愿意入市,而当政府采取调控措施刺激楼市时,市场又可能会出现抢购潮,在很短的时间内推高整个城市所有住房价格。这种非理性的现象会导致楼市在一次井喷后缓慢下跌,然后等待下一次井喷。

二季度楼市恢复趋缓主要是与预期有关。首先,市场有政府会出手稳定楼市的预期,因此,除了刚性需求外,很多人开始持币待购,等待更有利于消费者的政策出现,比如更低的利率,或者开发商促销等。其次,正因为有这种预期,所以,越来越多的家庭开始将自己的“老破小”(房龄20年以上)挂牌出售,希望通过换房改善居住条件。这导致二手房挂牌数量上升以及挂牌价格下跌,形成了一种下行压力。在这个过程中,有关征收房产税等传闻也促使部分投资者开始抛售投资性住宅,似乎构成了一种市场下行压力较大的情形。但是,大量改善性需求与刚性需求仍然存在,只是二手市场与一手市场的乘数效应被延迟了。

不能继续将房地产作为短期刺激经济的手段,通过制造市场抢购潮,以带动市场去库存。这是因为目前一些大城市房价与本地收入相比已经普遍偏高,抢购潮会在短时间内扭曲供需而造成价格脉冲式上涨,对楼市健康、可持续发展是不利的。此外,随着人口增长放缓以及城市化率不断提高,相对平稳的需求也不支持价格继续上涨。因此,房地产市场必须保持平稳健康运行,不能大起大落。

我们需要通过逆周期调节稳定和促进宏观经济的增长,从而改善市场预期,避免就业和收入等受经济下行趋势影响而导致消极预期,从而让潜在购房者推迟购房决定。还要有序推进城市更新改造,目前,大部分城市旧城区仍然存在较多老破小,居住条件较差,是置换型需求的主力,但城市改造也要避免一窝蜂式的“大干快上”。也要鼓励改善型和刚性住房需求释放,解除不合理的限制性政策,但杜绝投机炒作。在一些大型城市,应该创新融资方式,增加公共租赁住房供给,为新市民解决居住问题。同时,应继续推动农民工市民化,提供完善的教育、医疗等社会保障服务等。

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