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原标题：稳定存量房贷利率调整预期
郭子源
个别中介机构利用借款人预期不稳、着急转换房贷的心理，诱导其违规挪用消费贷、经营贷置换存量房贷，借款人应予以高度警惕。
不法中介又盯上了存量房贷。据媒体报道，由于金融管理部门鼓励、引导的“存量房贷利率下调”一事尚未正式落地，个别中介机构便趁机钻空子，利用借款人预期不稳、着急转换房贷的心理，诱导其违规挪用消费贷、经营贷置换存量房贷。对此，借款人应予以高度警惕。
存量房贷利率调整的方向明确，借款人无需担忧。去年以来，随着新发放的房贷利率持续下行，存量房贷显得“更贵”了。为了减少利息支出，不少借款人呼吁下调存量房贷利率，也有人率先行动，选择提前偿还贷款。面对市场需求，金融管理部门已于近期作出积极回应。中国人民银行相关负责人多次表示，将指导商业银行依法、有序调整存量个人住房贷款利率。
存量房贷利率调整的过程相对复杂，借款人不宜心急。自7月14日央行首提“存量房贷利率调整”至今，各家银行尚无具体的落地措施。但需注意，这种看似缓慢的操作反而是稳健的操作。
降低存量房贷利率有两种方式：直接降、间接降。前者是指变更合同条款，后者是指贷款以新换旧，即房贷转换。无论采取哪种方式，调整的过程都需要时间。一方面，受制于各项监管规则，商业银行的经营管理具有复杂性，改变贷款利率意味着重新定价风险资产，何时降、降多少都需要经过审慎、合规的测算，不是“说降就降”那么简单。另一方面，存量房贷的规模大，全国各地的执行情况也不尽相同，银行总行在作出决策之前，要充分考虑区域差异、统筹规划，较难一蹴而就。
若借款人预期不稳、着急转换存量房贷，很可能被迫承担三大风险。一是违规使用贷款风险。不法中介宣称的“转贷降息”，实际上是诱导借款人用利率较低的经营贷、消费贷置换利率较高的存量房贷。挪用贷款的行为一旦被发现，借款人要承担违约责任。二是高额费用风险。不法中介通常要求借款人先结清房贷，再以房屋作为抵押、申请经营贷。结清房贷的钱，恰恰是不法中介提供的高利息过桥资金。三是个人信息泄露风险。借款人一旦选择转贷，就势必要把自身信息交给中介机构，后续，中介机构可能会借此非法牟利。
稳定存量房贷利率调整预期，商业银行要有所作为，用“短期痛苦”换“长远有利”。当前有观点称，银行下调存量房贷利率的积极性、力度可能较小。其依据有二。一是下调存量房贷利率会降低银行利润；二是贷款合同变更、贷款置换涉及银行的自主经营权，金融管理部门只能“支持和鼓励”，不能强制。此观点只看到了短期与表象。从长远看，下调存量房贷利率有助于增强银行的客户黏性、稳定存量客户。从底层逻辑看，商业银行即便不下调存量房贷利率，借款人也早已通过提前还款等方式降低了银行的利息收入。
由此可见，下调存量房贷利率不只是监管引导，更多的是市场驱动。接下来，商业银行要顺应市场需求，坚持依法、有序原则，在金融管理部门的指导下，审慎研判、统筹协调、有所作为。
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